21年1月，金融街宣布，擬以15.75億元掛牌出售北京德勝國際中心部分寫字樓和商業；同年9月，作為符合條件的意向受讓方，金融街與凱龍公司簽署了《產權交易合同》并提交北京產權交易所審核；26日，北京產權交易所就本次交易出具《企業國有產權交易憑證》，根據掛牌規則和條件，金融街轉讓德勝公司100%股權及債權給凱龍公司，轉讓價格為15.75億元。金融街1月28日宣布，擬以15.75億元掛牌出售北京德勝國際中心部分寫字樓和商業。這是最近兩個月來，金融街甩賣的第二宗物業出售北二環商辦物業金融街發布公告，稱因業務發展需要，擬將其全資子公司北京德勝投資有限責任公司（后簡稱「德勝公司」）100％股權及債權通過北京產權交易所公開掛牌出售，掛牌起始價格暫定為15.75億元（最終掛牌起始價格以西城區國資委核準批復／備案意見為準）。德勝公司負責出租運營德勝國際中心部分寫字樓和商業資料顯示，德勝國際中心位于北京二環以北，西城區德勝門外大街83號，總建筑面積約22.95萬平方米。德勝公司持有運營德勝國際中心約3.8萬平方米，業態包含寫字樓、商業、地下零散配套服務用房和車位為何要出售德勝國際中心？金融街回應，「德勝國際中心2020年的出租率約為80％，租戶以中小創業型科技企業、餐飲企業等為主，租金承受能力相對有限，加之持有面積占項目整體比例較低，存在物業共用配套，管理界面交叉等問題，租賃經營壓力較大。出售非整棟物業，有利于提升金融街的資產周轉效率，優化資產負債結構?！?span style="font-weight:700;">出租率急劇下滑市場承壓事實上，德勝國際中心的出租率自2019年開始明顯下滑。由2018年末基本滿租狀態（99％）銳減至75％的出租率，直至2020年6月30日，其平均出租率仍低于80％。從披露的信息來看，截至2020年6月30日，金融街在北京的寫字樓項目主要有7個，多數分布于西二環金融街附近。與德勝國際中心一樣，出租率急劇下滑的寫字樓還包括金融街（月壇中心）-金融集和通泰大廈。

數據來源：金融街制圖：選址960

出租率之所以不斷下滑，一方面是新冠疫情帶來的退租影響，另一方面，金融街認為，受北京市寫字樓潛在供應量增加、國有企業總部需求外溢等因素影響，北京市非核心區域寫字樓租賃市場面臨下行壓力。戴德梁行數據顯示，截至2020年底，北京全市超甲級、甲級和乙級寫字樓存量達2134.8萬平方米。2021年預計新增供應將高150萬平方米。戴德梁行北區研究部主管魏東認為：「在大量新增供應和新冠肺炎疫情尚未完全好轉的雙重壓力下，市場空率或將被繼續推高，租金水平仍將繼續面臨下行壓力?！乖诖藟毫ο?，即使是穩占國內租金最貴、市場較為穩定的「金融街」，日子似乎也并不好過。商辦物業虧本變現德勝公司完成轉讓后，預計將為金融街增加15.75億元的現金流，實現凈利潤約4.87億元。這是金融街最近兩個月來，第二個準備出手的物業。2020年12月，各擁有50％股權的金融街、北京萬科將金融街·萬科豐科中心項目公司作價37.1億元，擬將其100％股權及相應債權悉數轉予中國平安人壽。據悉，豐科中心出租率達90％，是金融街在北京7個主要寫字樓中出租率表現較好的物業之一?？紤]到豐科中心項目的資產收益率相對較低，金融街為加快資金回籠，降低負債水平，和北京萬科達成一致意見——賣。事實上，豐科中心的交易本身是一樁虧本的買賣。根據金融街公示，豐科中心投資成本約為29.6億元，截至2019年底賬面值約為44.0億元。截至2019年底，豐科中心累計確認稅后公允價值變動收益約5.4億元（50％比例）。交易按37.1億元價格完成后，預計對其2020年凈利潤產生影響約-2.1億元。金融街表示，豐科中心項目從全周期開發運營來看整體盈利狀況較好，預計項目全投資年化收益率9.5％，累計實現股東收益約3億元。兩次物業處置目的中，金融街均提到了「負債」一詞。這也是今年對房企實施的「三道紅線」政策監管之一，剔除預收款后的資產負債率大于70％，即踩中紅線。華泰證券研報顯示，截至2020年前三季度，金融街扣除預收賬款資產負債率為74.6％，現金短債比為0.55，凈負債率為200％。這意味著金融街「三道紅線」全中。金融街2020年三季度財報顯示，經營活動產生的現金流量凈額1.48億元，相較去年同期70.02億元，嚴重縮水1樁交易回籠資金86億元接連不斷地出售物業，展現了金融街的焦慮。2020年12月，金融街還有兩筆大額資金流進流出。一是金融街與中信地產就中信城B地塊未按計劃完成規劃，解除合作協議。收回當時支付的合作價款合計50.11億元，以及中信地產支付的資金占用費約35.97億元。金融街此舉收回資金近86億元。二是因首都控規影響，B地塊無法如期規劃，造成恒泰證券訂購相關寫字樓空間無法兌現。金融街退還于2013年9月5日收到的預付款15255萬元，并向其支付利息約5968萬元?？傮w來看，最近兩個月來，金融街幾手資產處置后，有望收回資金137億元。

險資90.6億收購北京SK大廈

21年6月，和諧健康保險股份有限公司披露公告稱，公司采用股權方式出資約90.6億人民幣收購北京新錦城房地產經營管理有限公司100%股權，從而持有北京SK大廈SK大廈是北京CBD核心區地標寫字樓，項目共有35層，總建筑面積107627平方米。作為高端5A甲級辦公樓，SK大廈多年來其核心區位優勢吸引著500強及各行業龍頭企業入駐，典型租戶包括中金、麥肯錫、思科等頭部企業。90.6億的交易價格使該筆交易成為當年大宗交易市場的最大單。四次流拍后，“中植系”16.45億接盤世茂工三

21年7月，北京產權交易所司法拍賣平臺顯示，賈躍亭旗下資產世茂工三被“中植系”旗下的北京卓睿物業管理有限公司以最高應價成功競得，成交價格為16.45億元。在此之前，世茂工三曾先后四次拍賣，均以流拍告終。此次成交價格和當初的收購價格相比縮水了13.27億元，相當于打了五五折。世茂工三項目位于三里屯區域，緊鄰大使館，地理位置優越，商業環境發展成熟，是一座包含商業、酒店、寫字樓的商業綜合體項目。2016年，樂視通過股權收購的方式拿下了該項目，后因資金鏈危機，將項目進行抵押換取借貸資金，由于未能按時歸還借款，世茂工三走上了司法拍賣之路。樂視大廈5.7億拍賣被質疑，競拍人也是拍賣人？

與世茂工三同為賈躍亭資產的樂視大廈，在21年11月以5.7億元的價格成功拍賣，相較于兩年前的首次掛牌，最終成交價降了1億余元，相當于評估價的近7折。唯一競買人為北京衡盈物業管理有限公司。數據顯示，該公司成立于競拍開始的5天前。由于其背后復雜的債權關系，早在2019年樂視大廈首次拍賣時，韜蘊資本便向法院提出了異議，這也導致樂視大廈前兩次拍賣均被中止。雖然拍賣已經結束，但紛爭尚未結束。拍賣過后的第四天，韜蘊資本發布聲明，認為北京衡盈物業管理有限公司的資金來源中植系，背后的浙江中泰既是拍賣人又是競拍人。值得注意的是，今年7月26日，中植企業集團官微發布了辦公地址遷移公告，公告中顯示，新址為朝陽區姚家園路105號院3號樓，既樂視大廈。平安人壽50.15億接手遠洋銳中心

22年6月，遠洋集團將北京遠洋銳中心項目出售給項目合作方中國平安人壽，交易金額50.15億元。遠洋銳中心項目商業用地最早是由平安系公司深圳市平軒投資管理有限公司2015年4月競得。平安人壽選擇與遠洋集團合作開發麗澤路地塊，地塊的項目公司為北京金坤麗澤置業有限公司，遠洋系公司通過持股項目公司34.5%的股份持有3棟辦公樓中的遠洋銳中心。浪潮軟件9.06億購入中關村智谷大廈

22年7月，浪潮軟件發布公告，擬購買位于北京市海淀區中關村科學城北區的智谷大廈商辦房產，預計總支出達9.06億元。

浪潮軟件表示，此次資產購置的目的是“立足北京加快數字政府業務發展、整合公司資源拓展政府行業總部業務，強化在京研發布局吸引人才，同步提升營銷及服務水平，不斷鞏固公司在數字政府領域的核心競爭力”虧損也要賣，朗詩大廈1.38億再出售22年8月，朗詩綠色管理有限公司發布公告，出售合營公司50%股權，買方為陽光保險旗下相關公司，此前就已持有50%股權。此次交易意味著北京朗詩大廈所有權全部歸陽光保險集團，出售方朗詩獲1.376億凈款項，以1190萬元的虧損退出了這一“酒改寫”項目。朗詩大廈最早名為“朝陽商廈”，2002年進行改擴建，變身四星級酒店“船舶重工大廈”；2019年，朗詩青杉資本和陽光融匯資本共同收購該酒店，正式更名為“北京朗詩大廈”；2020年，建筑的使用功能被改造為辦公及首層商業。此次交易是該大廈3年內的第二次交易近五千人圍觀無人出價，王府世紀大廈流22年10月，阿里資產拍賣平臺顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽分行持有的北京王府世紀發展有限公司債權拍賣，雖4690人圍觀，但卻無人出價，最終流拍。阿里拍賣平臺數據顯示，北京王府世紀發展有限公司主要資產為王府世紀大廈，市場估值約15.39億元，起拍價為11.2億元，對應債權本金7.5億元、債權利息3.7億元。值得一提的是，除了絕佳的區位，王府世紀大廈的高知名度還源于北京王府世紀發展有限公司法人王志才，以及王志才的妻子王艷（《還珠格格》晴格格的扮演者），二人居住的頂層豪宅估值1億左右，推開窗即可俯瞰故宮全景。20.37億，凱德7折拍下博瑞大廈

22年10月，京東法拍網顯示，博瑞大廈以20.37億元的價格成功拍賣，與29.1億元的評估價相比低了約30%，競買人為北京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司，由凱德（中國）商用有限公司持股100%。博瑞大廈原名北京特爾特國際傳媒大廈，由大連永嘉集團-北京特爾特物業發展有限公司投資建設。項目位于北京CBD商務區與燕莎商圈之間，總建面8萬平方米，包括甲級寫字樓和商業配套。據悉，項目背后的債權人廈門國際銀行本身經營情況并不理想，因此選擇降價法拍的方式回籠資金。目前，該項目已更名為凱德·星貿寫字樓，并對外出租。年度最大！國壽64億收購麗澤寫字樓

22年底，國壽以64億元買下通用時代中心85%的股權，該次收購最終指向中國通用技術（集團）控股有限責任公司旗下的通用時代大廈BC座。通用時代中心項目位于北京麗澤金融商務區核心區E08、E09地塊，北至駱駝灣南路，南至鳳凰嘴北路，西側緊臨核心區E07綠地，東至駱駝灣東路，總建筑面積317372.5㎡。據悉，該項目為保險資管首單以“未上市公司股權+債權”為基礎資產且底層資產為不動產的保險資產支持計劃產品。凱德28.1億抄底蘇寧生活廣場

今年2月，凱德投資公布收購位于北京慈云寺的蘇寧生活廣場，收購價格約為28.1億元，與去年4月蘇寧對外報價的35億元估值相比，最終出售價大約打了8折。據悉，北京蘇寧生活廣場總占地面積約1.6萬平方米，是一個包含辦公及零售業態的綜合體。目前，項目已更名凱德·匯新大廈東方梅地亞打對折，二度流拍今年6月，東方梅地亞中心二度進行拍賣，整體評估價達23.6億元，起拍價13.2億元。相比5月份的首拍，其起拍價降了3億不止，吸引超10000人圍觀，但最終因無人出價，再次被流拍。東方梅地亞中心，位于國貿CBD黃金地段，與央視大樓一路之隔，周邊聚集著華貿中心、金地國際廣場、嘉里中心等眾多CBD國際商業中心和5A級寫字樓。項目占地1.6萬平方米，總建筑面積約12萬平方米，共分為A、B、C、D四座，根據拍賣頁面顯示，本次拍賣標的為B、C座。

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